配偶参与还房贷房产如何分配：房贷共还背后的产权之争

2025年，北京市海淀区人民法院审理了一起因配偶参与还房贷引发的房产分割案。张先生婚前购买房产并登记在自己名下，婚后与妻子李女士共同偿还贷款。张先生去世后，其父母主张房产归张先生个人所有，李女士则要求分割共同还贷部分及增值收益。法院最终判决李女士享有房产50%份额，剩余50%由张先生父母继承。此案凸显配偶参与还房贷时房产分配的复杂性。

案例聚焦：共同还贷与产权归属的博弈

张先生于2018年婚前购买房产，首付100万元，贷款200万元。2020年与李女士结婚后，双方共同偿还贷款至2025年张先生去世。经评估，房产现值400万元，其中共同还贷本息共计80万元，对应增值部分为60万元。张先生父母认为，房产登记在张先生名下，应归其个人所有;李女士则主张，共同还贷部分及增值应归双方共有。法院审理认为，共同还贷支付的款项及其对应增值部分属于夫妻共同财产，李女士应分得50%(即70万元)，剩余300万元作为张先生遗产由父母继承。

此案暴露出配偶参与还房贷时的两大核心问题：一是共同还贷部分的性质认定;二是增值收益的分配规则。

法律解析：配偶参与还房贷的四大分配原则

原则一：婚前购房婚后共同还贷的分割规则

根据《民法典婚姻家庭编解释(一)》第78条，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷的，离婚时该不动产由双方协议处理;协议不成的，法院可判决归登记方所有，但登记方需向另一方补偿共同还贷支付的款项及其对应增值部分。

实务要点：

补偿金额=共同还贷本息总额÷(购房总价+已还利息)×房产现值×50%;

若房产存在多次评估价值，以诉讼时点价值为准;

实务中，法院可能酌情调整补偿比例以平衡双方利益。

原则二：婚后购房共同还贷的产权归属

若房产为婚后购买，无论登记在谁名下，均属于夫妻共同财产。根据《民法典》第1062条，继承开始后，配偶作为第一顺序继承人，有权继承房产的相应份额。例如，前述张先生案例中，若房产为婚后购买，则李女士先分得50%份额，剩余50%作为遗产由父母继承。

实务要点：

婚后购房的认定以婚姻关系存续期间取得房产证为标准;

若房产存在父母出资，需区分是赠与还是借款;

实务中，父母出资可能被认定为对子女的单方赠与。

原则三：非登记方权益的保护路径

若配偶未登记为产权人，但参与共同还贷，可通过以下途径主张权利：

协议约定：双方可签订书面协议明确产权归属或收益分配比例;

债权主张：若无法证明共同购房意思表示，可主张还款为借款并要求返还;

共有权确认：通过诉讼确认对房产的共有权(需证明出资与购房的关联性)。

实务要点：

转账记录需备注“还房贷”以证明资金用途;

微信聊天记录、证人证言可作为辅助证据;

实务中，法院对“共同购房意思表示”的审查较为严格。

原则四：继承与债务的抵销规则

若房产存在未偿还贷款，继承人需在继承遗产范围内承担还款责任。例如，前述张先生案例中，若房产尚有100万元贷款未偿还，李女士需先承担50万元债务，再分配剩余价值。

实务要点：

继承人可放弃继承以避免债务承担;

若多继承人，按继承份额分担债务;

实务中，银行通常要求继承人一次性清偿贷款才同意过户。