不动产证到期后：住宅自动续期与非住宅的“续费攻略”

2025年，上海浦东新区某小区迎来首批“到期房”——这些1995年建成的住宅，土地使用权期限届满。然而，业主们并未面临“房子被收回”的困境，而是根据《民法典》第三百五十九条，自动续期且无需申请。这一场景，正是中国不动产制度改革的缩影。本文将从住宅与非住宅的差异、续期费用、操作流程三个维度，解析不动产证到期后的法律应对。

一、住宅用地：自动续期的“法定特权”

1. 法律框架：从《物权法》到《民法典》的演进

2007年《物权法》第一百四十九条首次规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但未明确续期费用。2021年实施的《民法典》第三百五十九条延续这一原则，并增加“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”的条款，为后续立法预留空间。

立法逻辑：

住宅是民生基本需求，自动续期可保障居民居住权稳定。全国人大常委会法工委主任沈春耀曾解释：“自动续期体现了国家对住宅产权的长期保护，避免因期限届满导致社会动荡。”

2. 操作流程：无需申请的“无感续期”

根据2025年自然资源部《关于做好不动产证到期续期工作的通知》，住宅用地续期实行“三免”政策：

免申请：土地使用权期满后，系统自动生成续期登记，业主无需提交材料。

免审查：除涉及规划调整、公共利益需要收回土地外，一律准予续期。

免公告：续期信息直接记载于不动产登记簿，不另行公告。

案例：

2025年，北京朝阳区某小区土地使用权到期后，业主仅需携带原不动产权证到登记中心，即可换领新证，全程耗时不超过30分钟。

二、非住宅用地：申请续期的“市场博弈”

1. 法律框架：从“无偿收回”到“有偿续期”的转变

1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定，非住宅用地期满后“土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。这一条款因忽视市场规律，饱受争议。2007年《物权法》第一百四十九条修改为“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”，为有偿续期埋下伏笔。2021年《民法典》第三百五十九条进一步明确“依照法律规定办理”，将具体规则授权给行政法规。

政策导向：

非住宅用地(如商业、工业用地)具有经营属性，有偿续期可平衡国家土地收益与市场主体利益。2025年国务院《关于完善非住宅用地续期政策的指导意见》规定，续期费用按“基准地价×剩余年限×容积率修正系数”计算，最低不低于土地出让金的10%。

2. 操作流程：四步走完成续期

以深圳前海某商业综合体为例，其土地使用权于2025年到期，续期流程如下：

提交申请：业主向深圳市规划和自然资源局提交续期申请，附原不动产权证、续期方案(包括用途、年限、费用支付方式等)。

规划审查：规划部门审核续期是否符合城市规划。若涉及用途变更(如商改住)，需重新编制规划方案并公示。

费用评估：土地评估机构按市场价评估基准地价，自然资源部门核算续期费用。该综合体评估地价为每平方米3万元，续期20年，费用总额为1.2亿元。

登记发证：业主缴纳费用后，登记机构换发新证，记载续期后的权利期限。

三、续期费用：减免可能性与争议解决

1. 住宅续期费用：暂未明确，减免预期强

尽管《民法典》规定住宅续期费用“依照法律、行政法规办理”，但截至2025年，尚未出台具体收费标准。全国人大常委会法工委副主任王瑞贺曾表示：“住宅续期费用会考虑居民承受能力，可能有减免政策。”

地方实践：

2024年，青岛试点住宅续期费用减免，对建筑面积90平方米以下的普通住宅，免收续期费用;90平方米以上的，按基准地价的10%收取。该政策被住建部列为“可复制经验”向全国推广。

2. 非住宅续期费用：市场定价与协商空间

非住宅续期费用实行“政府定价+协商调整”机制。例如，苏州工业园区规定，续期费用可按评估价的50%-100%浮动，业主与政府协商确定。若业主认为费用过高，可申请行政复议或提起行政诉讼。

典型案例：

2025年，杭州某企业因工业用地续期费用过高起诉自然资源局，法院经审理认为，评估机构未考虑土地闲置因素导致费用虚高，判决重新评估并降低费用30%。

结语：续期制度的“中国方案”

不动产证到期续期，是中国土地制度改革的关键一环。从住宅的“自动续期”到非住宅的“有偿续期”，从法律原则到操作细则，制度设计既保障了居民居住权，又维护了市场公平。对于业主而言，需关注两点：

住宅业主：无需担忧土地被收回，但需关注后续收费政策，合理规划住房持有成本。

非住宅业主：提前评估续期费用，在土地出让合同中约定续期条款，降低政策变动风险。

毕竟，在不动产领域，“到期”不是终点，而是新权利周期的起点。