无证之争：拆迁安置房产权未明时法院如何定分止争?

在城市化进程中，拆迁安置房作为补偿被拆迁户的重要形式，承载着无数家庭的居住需求。然而，因历史遗留问题、手续办理滞后等原因，大量安置房长期处于“无证状态”。当这类房屋陷入继承、离婚析产或共有物分割纠纷时，法院如何在产权证缺失的情况下实现公平分割?本文结合2025年最新判例与《民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规，解析司法实践中的裁判逻辑。

案例分析：从“居住权”到“产权份额”的司法突破

案例一：北京市丰台区李华杰诉李华鑫继承案

李强作为被腾退人，于2012年签订《宅基地腾退补偿安置协议》，获得两套安置房(A室、B室)，但未办理产权证。李强去世后，其子李华杰与另一子李华鑫就房屋分割产生争议。法院审理认为：

安置权益归属：根据拆迁协议，李强、张女士(李强配偶)、王女士(李强母亲)为被安置人，三人对房屋享有共同权益;

遗产范围界定：李强去世后，其份额转化为遗产，但房屋未分割前仍属三人共有;

居住权与产权分离：因房屋未取得产权证，法院未直接分割所有权，而是判决李华杰享有A室居住权、李华鑫享有B室居住权，并确认李华杰对两套房分别享有30%产权份额，李华鑫与王女士各享35%。

案例二：陈强诉陈明、陈亮继承案

陈国栋夫妇通过房改购得53㎡房屋，2007年因危旧房改造拆迁，由次子陈强出资12万元购置88㎡安置房(一号房屋)，但房屋登记在原单位名下未过户。陈国栋夫妇去世后，陈强主张房屋归其所有，兄弟三人诉至法院。法院裁判要点：

原始权益溯源：原房屋为陈国栋夫妇共有，拆迁折价款56.805.84元用于抵扣新房款，新房权益应归李秀芳(陈国栋已去世);

出资性质认定：陈强代缴购房款视为垫付，无证据证明其以个人名义申购，故房屋不属其个人财产;

赡养义务考量：陈强长期照料失能母亲，符合《民法典》第1130条“可以多分”情形，最终判决其继承60%份额，其余两兄弟各20%，房屋归陈强所有，其需支付折价款。

法律解析：法院分割无证安置房的四大原则

1. 权益溯源：以拆迁协议为核心依据

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，安置房权益源于被拆迁房屋的补偿权益。法院首先审查拆迁协议，明确被安置人范围、安置面积计算标准等。例如，在李华杰案中，法院依据协议中“户籍人口3人”的记载，认定三人对房屋享有共同权益。

2. 产权暂不分割，居住权优先保障

《民法典》第二百零九条规定，不动产物权未经登记不发生效力。因此，法院通常不对无证安置房进行所有权分割，而是通过判决确认居住使用权或产权份额。如李华杰案中，法院判决“居住权+份额”的组合方案，既保障实际居住需求，又为未来产权登记预留空间。

3. 照顾弱势群体，倾斜分配利益

《民法典》第一千零八十七条明确，离婚或继承纠纷中，法院应照顾子女、女方和无过错方权益。在陈强案中，法院因其长期赡养母亲，将继承份额从均分的33.3%提升至60%，体现司法的人文关怀。

4. 补偿款折价：平衡出资与权益

若一方对房屋有实际出资(如装修、购房款垫付)，法院会结合出资比例与房屋市场价值，判决获房方向对方支付补偿款。例如，陈强案中，法院虽未认定房屋归其所有，但通过多分份额间接认可其出资贡献。

实务建议：无证安置房分割的应对策略

固定拆迁协议证据：保存《腾退补偿协议》《安置房认购协议》等文件，明确被安置人范围与权益分配规则;

梳理出资凭证：收集购房款支付记录、装修合同、物业费发票等，证明对房屋的实际投入;

协商优先，诉讼兜底：在家庭内部协商分割方案，若协商不成，及时起诉并申请法院委托评估房屋市场价值;

关注产权登记进展：定期向拆迁方或不动产登记中心询问办证进度，待产权明确后另行起诉分割所有权。