河南洛阳城中村改造“违建强拆”陷阱：被拆迁人如何破解补偿困局?

洛阳城中村改造中，部分房屋被以“违建”名义强制拆除，但拆迁方常以“历史遗留问题”“未取得规划许可”为由拒绝补偿。本文结合2024年洛阳西工区典型案例，解析违建认定的法律边界，为被拆迁人提供维权路径。

案例分析：洛阳西工区“违建强拆”案

2024年3月，洛阳西工区某城中村改造项目启动，张某的房屋(建于2005年，面积300平方米)被认定为违建，限期3日内自行拆除。张某提供土地证、村委会证明及历年纳税记录，主张房屋合法性，但拆迁方以“未取得建设工程规划许可证”为由强制拆除。张某起诉后，法院判决撤销强拆决定，责令拆迁方按合法建筑标准补偿。

法律争议焦点：

违建认定标准：无规划许可证的房屋是否必然为违建?

补偿范围：违建拆除后，土地补偿、装修损失是否应补偿?

程序合法性：强拆前是否履行催告、公告等程序?

法律解析：违建认定的四大法律边界

历史遗留问题处理

2008年《城乡规划法》实施前建设的房屋：根据《关于认定违法建筑无偿拆除有关问题的复函》，此类房屋若符合土地利用总体规划，可补办手续或罚款后保留，不应直接认定为违建。

案例启示：张某房屋建于2005年，拆迁方直接认定为违建，违反“法不溯及既往”原则，法院判决撤销强拆决定合法。

补偿范围界定

土地补偿：即使房屋被认定为违建，土地使用权仍受保护。张某持有土地证，拆迁方需按集体建设用地标准补偿(洛阳2025年标准为每亩12万-18万元)。

装修损失：根据《行政强制法》第四十四条，强拆造成合法财产损毁的，拆迁方需赔偿。张某可主张装修损失(需提供装修合同、发票等证据)。

程序合法性审查

催告与公告：拆迁方需书面催告当事人履行义务，并公告限期拆除决定。本案中拆迁方未履行公告程序，违反《行政强制法》第三十五条、第三十七条。

听证权利：当事人对违建认定有异议的，有权申请听证。拆迁方未告知听证权利，属程序违法。

维权建议：被拆迁人四步反击策略

核查违建认定依据：要求拆迁方出具规划部门出具的《违法建筑认定书》，核查建设时间、规划许可情况。

申请行政复议：对违建认定或强拆决定不服的，可在60日内向市政府申请复议，主张程序违法或事实认定错误。

提起行政诉讼：若复议未果，可向法院起诉，主张拆迁方滥用职权、违反法定程序。2024年洛阳法院审理的类似案件中，被拆迁人胜诉率达65%。

申请国家赔偿：强拆造成财产损失的，可在行政诉讼中一并主张国家赔偿，需提供损失清单、照片、评估报告等证据。