[江苏]江苏拆迁户维权指南：不服征迁方案如何通过法律途径解决?

2025年7月，镇江市中级人民法院审理一起拆迁纠纷案，明确认定"未完成补偿程序即实施强制拆除的行为违法"，并判令赔偿实际损失。此类案例折射出江苏省拆迁维权的新趋势：从"行政主导"转向"法律博弈"。本文结合最新判例与《江苏省土地管理条例》，解析拆迁户如何通过行政复议、诉讼等途径维护权益。

案例分析：从协议无效到司法赔偿

案例1：苏州婚后建房拆迁案(2025年)

案情：夫妻婚后建房，离婚时男方主张房屋属个人财产。

判决：法院认定拆迁所得为共同财产，双方各分50%产权。

启示：需保留建房审批表、出资证明等关键证据，通过"苏周到"APP提交产权登记记录可强化证据效力。

案例2：镇江强制拆除赔偿案(2025年)

案情：拆迁队夜间强制拆除商铺，法院认定构成"故意毁坏财物罪"，主犯获刑3年，并赔偿：

房屋市场价值(评估180万元)

屋内物品损失(12万元)

临时安置费(每月3000元，计算24个月)

法律适用：依据《行政诉讼法》第74条，未完成补偿程序即拆除的，法院可确认违法并判令赔偿。

最新法律法规与维权路径

1. 补偿方案合法性审查

法定要件：根据《江苏省土地管理条例》，市、县政府申请强制执行需提交：

补偿决定书及专户存储证明

安置方案公示记录

社会稳定风险评估报告

程序瑕疵：宝应县2025年某项目因未依法设立补偿款专户，被法院认定为"程序严重违法"，责令重新作出补偿决定。

2. 行政复议与诉讼策略

复议前置：对评估结果不服的，需先向市、县自然资源局申请复核，再可提起诉讼。

诉讼时效：

对征收决定不服的，自公告之日起6个月内起诉;

对补偿决定不服的，自收到决定之日起6个月内起诉。

证据保全：建议通过公证固定房屋现状、补偿协议签订过程，微信聊天记录可作为有效证据(镇江经开区法院2025年判例)。

3. 特殊情形处理

商业用房停产停业损失：按前三年平均利润的80%计算，装饰装修采用重置成本法(句容市2025年判例)。

电子证据效力：拆迁协商的微信记录、录音录像需保存原始载体，并经公证可增强证明力。

实务操作：分阶段维权指南

1、协商期

参与征收部门组织的听证会，提交书面异议(需过半数被征收人支持方可触发听证)。

重点审查补偿方案是否符合"市场比较法+收益还原法"双重评估标准。

2、补偿决定作出后

收到补偿决定后10日内，向市政府申请行政复议，主张补偿标准过低或程序违法。

复议期间可申请中止强制执行，防止房屋被拆。

3、司法强制执行阶段

发现拆迁队未出示执法文书、未佩戴执法记录仪的，立即报警并录像取证。

对已造成的损失，可提起国家赔偿诉讼，主张房屋价值、物品损失、临时安置费等。

结语

江苏省2025年拆迁维权已形成"程序审查+实体赔偿"的双重救济机制。拆迁户需牢记：保留证据是核心，法律程序是武器，专业律师是助力。面对征迁方案不服时，通过行政复议、诉讼等途径，既能维护自身合法权益，也能推动征收行为更加规范透明。