开发商说疫情延期不赔？最高法案例教你要回违约金

张某买了 40 多万的房，开发商以疫情、重污染为由逾期交房，拒不赔偿，最终法院调解让张某拿到了应得的权益，这个案子还成功入选了最高人民法院多元解纷案例库!

今天就教你：开发商哪些 “延期理由” 是真合法，哪些是假借口，遇到逾期交房该怎么要违约金!

案例拆解

案情回顾：开发商的 “延期理由” 看似合理

2022年，张某与某置业公司签订房屋买卖合同，约定2023年5月交房，张某按约付了40余万元购房款。可到了交房日，开发商却迟迟不交房，给出的理由是：

“2022年疫情期间工地停工2个月，属于不可抗力”;

“2023年春季重污染天气，环保部门要求停工 1 个月，没法施工”。

张某多次找开发商协商违约金，开发商都以 “这两个原因是不可抗力，不用赔” 为由拒绝，张某无奈只能起诉。

关键争议点：疫情、重污染真的能 “全免违约金”？

很多业主以为，只要开发商提 “疫情”“重污染”，逾期交房就不用赔，其实不是!法院审理时，重点核查了两个问题：

停工时间是否真实：开发商主张的 “疫情停工2个月”，法院调取了当地疫情防控指挥部的文件，发现实际允许复工时间比开发商说的早15天，多算了15天停工;

是否尽到减损义务：重污染天气停工期间，开发商本可以安排室内装修(如贴瓷砖、装水电)，但却完全停工，没有采取减少损失的措施。

调解结果：开发商赔偿违约金，双方和解

最终，在法院和当地住建部门的 “府院联动” 调解下：

开发商承认 “多算停工时间+未减损”，自愿支付张某1.2万元违约金(按合同约定的违约金标准，扣除合理停工时间后计算);

开发商承诺1个月内完成交房，若再逾期，按合同约定的双倍标准赔偿。

法律实锤

根据《民法典》《商品房销售管理办法》及相关司法解释，开发商逾期交房，不是随便找个理由就能免责的，这 3 种常见借口其实都不合法：

“疫情 / 重污染是不可抗力，全免违约金”——错！

《民法典》第180条规定：“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

划重点：即使是疫情、重污染，也得满足3个条件才能部分免责：

有官方文件：如疫情防控指挥部的停工通知、环保部门的重污染天气预警;

停工时间匹配：不能把非疫情/重污染期间的停工也算进去(比如开发商自身资金问题导致的停工);

尽到减损义务：能安排室内施工就不盲目停工，能加快进度就不拖延，否则扩大的损失要自己担。

“合同没写疫情免责条款，所以不赔”——错！

《民法典》第590条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”

即使合同没写，疫情、重污染若符合 “不可抗力” 条件，开发商可部分免责，但不能全免;若不符合，哪怕合同没约定，也得按合同标准赔违约金。

“违约金太高，法院会调低”——不一定！

《民法典》第585条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

什么是 “过分高于”?通常是指违约金超过实际损失的30%。如果你的实际损失(如租房费、贷款利息)和合同约定的违约金差不多，法院不会调低;反之，若违约金远超损失，开发商可申请调低。

逾期交房维权“三步法”

第一步：固定证据，别让开发商“赖账”

关键证据清单：

• 购房合同(明确交房时间、违约金条款);

• 付款凭证(银行流水、发票);

• 开发商延期通知(短信、邮件、公告);

• 沟通记录(录音、聊天记录)。

案例启示：张某因保存了完整的沟通记录，成功证明开发商未履行“提前30日通知”的合同义务，为调解争取主动权。

第二步：选择解纷方式，诉讼不是唯一出路

调解优势：

成本低：无需缴纳诉讼费，调解周期通常不超过30天;

灵活性高：可协商分期支付、违约金抵扣等个性化方案;

执行力强：调解协议经法院司法确认后，可直接申请强制执行。

适用场景：开发商资金链紧张、业主希望尽快收房、纠纷涉及群体性利益时，调解效率远高于诉讼。

第三步：引用法条，让开发商无话可说

核心法律依据：

《民法典》第577条：开发商逾期交房属违约，需承担继续履行、赔偿损失等责任;

《民法典》第585条：违约金过高或过低可请求法院调整，但需以实际损失为基准;

《物业管理条例》第41条：业主不得以未入住为由拒缴物业费，但空置房物业费可协商减免(如本案中“违约金抵扣物业费”的创新方案)。

结语

巨野法院的案例告诉我们：哪怕开发商拿 “疫情”“重污染” 当借口，只要我们掌握证据，依法维权，就能拿到应得的违约金。

如果你正面临这些情况：

✅ 开发商逾期交房，拒不赔违约金;

✅ 开发商拿疫情、重污染当借口，不给出官方文件;

✅ 逾期时间长，想退房却被开发商拒绝;