[浙江]正在经营的商铺要拆迁该如何赔偿，补偿标准是什么？

2025年7月，杭州市上城区某商业街因轨道交通建设启动拆迁，30余家经营中的商铺面临停业。其中，经营餐饮的李女士因对补偿方案不满，拒绝签署协议，导致拆迁方暂停与其沟通;而隔壁服装店主张先生通过法律途径争取到额外补偿，成为商户维权样本。商铺拆迁涉及房屋价值、停产停业、搬迁安置等多重补偿，如何依法主张权益?本文结合真实案例与《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)，拆解补偿标准与维权策略。

案例分析：补偿差异背后的法律逻辑

案例1：李女士的“被动抗争”

李女士的商铺建筑面积80平方米，月均净利润5万元。拆迁方初步方案提出：房屋补偿按市场评估价每平方米4.2万元计算，共计336万元;停产停业损失按房屋价值3%补偿，即10.08万元;搬迁费按每平方米200元计算，共计1.6万元。总补偿款347.68万元。

李女士认为补偿过低，理由包括：

商铺装修投入80万元未纳入评估;

停产停业损失应按实际利润计算，而非房屋价值比例;

未考虑员工遣散费用。

因拒绝签约，拆迁方未启动协商程序，导致李女士错失争取额外补偿的时机。

案例2：张先生的“主动维权”

张先生的服装店面积60平方米，月均净利润3万元。其采取以下策略：

委托专业评估：对装修、货架等附属物进行单独评估，确定重置成新价为45万元;

提供经营证据：提交近三年纳税记录、银行流水，证明实际利润;

主张员工补偿：列出10名员工劳动合同及遣散方案，要求补偿3个月工资共计15万元;

申请行政复议：对拆迁方初步方案中“停产停业损失按房屋价值2%计算”提出异议，要求按实际利润补偿。

最终，拆迁方调整方案：房屋补偿252万元(每平方米4.2万元)、停产停业损失45万元(按15个月净利润计算)、搬迁费1.2万元、装修补偿45万元、员工补偿15万元，总补偿款358.2万元，较初步方案增加65.52万元。

法律解析：商铺拆迁补偿的五大核心标准

根据《条例》第十七条，商铺拆迁补偿包括以下五项，具体标准由地方政府制定实施细则：

房屋价值补偿

计算依据：由具有资质的评估机构按市场比较法评估，参考周边同类商铺成交价。

案例延伸：2025年南京某案例中，法院认定拆迁方未按《房地产估价规范》评估，撤销原补偿决定，责令重新评估。

停产停业损失补偿

计算方式：

比例法：按房屋价值一定比例计算(如杭州为3%-5%);

利润法：按上年度月均净利润乘以停产期限计算(需提供纳税记录、银行流水等证据)。

法律要点：根据《条例》第二十三条，补偿期限由双方协商，通常不超过12个月;争议较大的可委托第三方审计机构核定利润。

搬迁费补偿

范围：包括设备拆卸、运输、安装调试费，货物包装运输费，员工遣散补偿等。

案例延伸：2025年广州某案例中，法院认定拆迁方未补偿员工遣散费，判决追加补偿12万元。

装修装饰补偿

评估要点：按重置成新价计算，即重新装修同类商铺的当前市场价，扣除折旧。

法律风险：若商户无法提供装修合同、发票，可能按评估机构默认标准补偿，金额较低。

奖励性补偿

类型：包括速迁奖(提前签约奖励)、搬迁补助(按面积或户数发放)等。

法律性质：属于地方政府自主政策，非法定补偿项目，商户可争取但无强制力。

维权路径：从协商到诉讼的四步策略

第一步：固定证据链

收集材料：房产证、租赁合同、装修合同及发票、近三年纳税记录、银行流水、员工劳动合同;

制作清单：列明设备名称、数量、购买时间及价格，货物种类及库存价值。

第二步：申请专业评估

委托机构：选择同时具备房地产评估资质和资产评估资质的机构;

评估范围：包括房屋价值、装修价值、设备重置价值、存货价值。

第三步：协商与复议

协商要点：以评估报告为依据，主张按实际利润计算停产损失，要求补偿装修及员工遣散费用;

复议申请：若协商未果，在收到补偿决定后60日内向上一级政府申请复议，提交评估报告、经营证据等材料。

第四步：行政诉讼

起诉条件：复议未果或直接放弃复议的，可在6个月内起诉;

法院审查：重点审查评估程序合法性、补偿标准合理性、证据充分性;

案例延伸**：2025年北京某案例中，法院判决拆迁方按商户主张的实际利润补偿停产损失，较原方案增加200万元。

结语

商铺拆迁补偿是法律、证据与谈判艺术的综合博弈。商户需摒弃“被动等待”思维，主动委托评估、固定证据，通过协商、复议、诉讼等多途径争取权益。同时，地方政府应完善补偿标准细则，避免“同地不同补”现象，实现公共利益与私有财产保护的平衡。