返租商铺变“空中楼阁”，上千业主血本无归！律师教你三招维权

"18万抢大润发商铺"、"做零售巨头房东"、"买就收租"...这些诱人的宣传语让安徽六安紫御府的近千户业主心动不已。他们总投资额高达4.2亿元购买商铺，不少业主动用了毕生积蓄、养老金，甚至贷款购房。

然而，自2022年起，开发商开始拖欠租金。到2025年，近千户业主仅收到应付租金的25%，剩余款项迟迟没有着落。更让业主们震惊的是，他们购买的所谓商铺，其实是虚拟产权式商铺——仅通过划线方式分割，无实体墙体和明确不动产界址。

"售后返租"的法律本质

所谓虚拟产权式商铺"售后返租"，是指开发商将大型商业项目分割成若干商铺销售，投资者购买商铺后整体委托给开发商或第三方统一经营管理，并从其收取租金或收益。

这种商业模式看似双赢：开发商快速回笼资金，投资者坐享稳定收益。但现实中，却隐藏着重重风险：

法律明令禁止：根据《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

非法集资风险：最高人民法院司法解释规定，"不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的"，可按非法吸收公众存款罪定罪处罚。

虚拟商铺困局：虚拟性产权式商铺仅以图纸形式分割，投资者无法准确找到商铺具体位置，只能凭产权证证明权属，被称为"图纸商铺"。

返租协议无效的四种情形

一、以合法形式掩盖非法目的

如果开发商不以房产销售为主要目的，而是通过售后返租方式变相吸收公众资金，则涉嫌以合法形式掩盖非法目的。根据《民法典》相关规定，此类合同属于无效合同。

实践中，部分开发商销售款常被用于"拆东墙补西墙"支付返租租金、维持经营、偿还购房贷款等，这就符合该特征。

二、违反法律、行政法规的强制性规定

根据《商品房销售管理办法》第十一条，未竣工商品房的售后包租被明确禁止。违反此禁止性规定签订的返租协议，可能被认定为无效。

三、恶意串通损害他人权益

若开发商与商管公司恶意串通，通过虚高售价、空头承诺等方式诱使消费者购买商铺，损害业主利益，则构成恶意串通损害他人权益，相关协议可能被认定为无效。

四、民事行为能力不足

如果返租协议并非业主真实意思表示，或业主在重大误解、欺诈情况下签订协议，也可能影响合同效力。

维权策略

第一招：全面调查开发商资质与财务状况

立即调取开发商财务报表，重点关注其自持物业比例和经营状况。如果开发商自持比例过低，可能意味着其缺乏长期经营诚意，主要目的是快速回笼资金。

实践中，业主可通过申请政府信息公开方式，获取开发商的资质情况。在一起成功案例中，律师通过信息公开发现开发商无房地产开发资质这一核心违法点，为维权奠定基础。

核查重点：开发商的资质证书、自持物业比例、财务报表中的租金收入与承诺回报是否匹配、商管公司的经营状况等。

第二招：申请冻结返租资金账户，防止资产转移

一旦发现开发商有拖欠租金迹象，立即向法院申请诉前财产保全，冻结开发商的返租资金账户及相关资产，防止其转移财产。

在河南某商业广场项目中，15户商铺业主在律师帮助下，通过"信息公开→行政查处→行政复议→行政诉讼"的递进式维权路径，最终赢得诉讼，为追究开发商责任扫清了障碍。

保全范围：开发商的银行账户、已收租金、其他资产等。

第三招：多途径同步施压，争取主动

行政投诉：向住建部门、市场监督管理部门投诉开发商违规行为。如六安业主将当地住建部门诉至法院，尽管一审被驳回，但二审仍在进行中。

民事诉讼：依据《民法典》相关规定，主张返租协议无效或解除合同，要求返还购房款、赔偿损失。

刑事报案：如发现开发商涉嫌非法集资，可向公安机关报案，追究其刑事责任。

集体维权：联合其他业主共同维权，降低维权成本，提高谈判筹码。

避坑提醒

1、查开发商自持比例：

到当地不动产登记中心查询开发商名下的物业面积，计算自持比例，低于 30% 的返租商铺别买;

2、不相信 “口头返租承诺”：

所有返租条款必须写入正式合同，明确 “租金金额、支付时间、违约责任”，并要求设立 “返租资金监管账户”;

3、拒绝 “小产权分割商铺”：

不买面积小于 20㎡、没有独立产权或无法办理不动产证的分割商铺，这类商铺根本不具备经营条件，返租大概率是骗局。