房屋买卖卖家反悔解除合同如何维权?

房价波动、家庭变故等因素常导致卖家在签订房屋买卖合同后反悔，试图通过解除合同规避履约义务。买方如何依法维权?本文结合《民法典》及司法实践，总结四步维权策略。

第一步：固定证据，明确违约事实

关键证据清单：

房屋买卖合同(原件及复印件)。

付款凭证(银行转账记录、收据等)。

沟通记录(微信、短信、邮件等，证明卖家明确表示拒绝履行)。

中介证明(如有中介参与，需中介出具情况说明)。

案例启示：在西安夏女士案中，卖家金先生以“房价上涨”为由拒绝过户，夏女士提供合同、付款凭证及中间人证言，成功证明金先生构成根本违约，法院最终判决继续履行合同。

第二步：评估合同效力与解除条件

合同效力审查：

若合同存在欺诈、胁迫、恶意串通等情形，可主张合同无效或可撤销。

若合同合法有效，需审查是否约定解除条件(如逾期交房超一定期限、一房二卖等)。

解除权行使规则：

约定解除：按合同约定条件行使解除权，并书面通知对方。

法定解除：符合《民法典》第五百六十三条情形(如不可抗力、预期违约、根本违约等)，可通知解除。

风险提示：未达解除条件而擅自解除合同，可能构成违约，需承担赔偿责任。

第三步：选择维权路径：继续履行或赔偿损失

路径一：要求继续履行

适用情形：买方具备购房资格且有能力支付剩余房款，合同目的仍可实现。

操作要点：向法院起诉，申请财产保全(查封房屋)，防止卖家转移财产。

路径二：主张赔偿损失

适用情形：合同无法继续履行(如房屋被查封、卖家已将房屋转卖他人)。

赔偿范围：

直接损失：已支付房款及利息、中介费、税费等。

间接损失：房屋差价损失(需通过评估确定)、租房费用等。

案例参考：在重庆黄某芬案中，卖家皮某联出售的房屋未取得处分权，法院判决解除合同，皮某联返还购房款并支付违约金，中介公司因未尽审查义务退还中介费。

第四步：申请强制执行，保障权益落地

若卖家拒不履行生效判决，买方可向法院申请强制执行，包括：

强制过户：法院向不动产登记中心发送协助执行通知书，直接办理产权过户。

拍卖房屋：若卖家无其他财产可供执行，法院可拍卖房屋以清偿债务。

限制高消费：将卖家纳入失信被执行人名单，限制其乘坐飞机、高铁等高消费行为。