没有正规产权证书的小产权房，真的遇上拆迁了到底该怎么合法解决?

很多人图价格便宜，在城市周边的村子里买了集体土地上建的小产权房，住了十几年都相安无事，突然赶上拆迁，拆迁方直接找上门和你说"这个房子是小产权房，没有合法房产证，你不是本村村民，最多只能给你一点点建筑成本价补偿，大部分补偿全部归村里"。不少小产权房的购房人当场就懵了，自己花了全部积蓄买的房子，住了这么多年，遇到拆迁最后只能拿到一点点钱，连当初的购房成本都收不回来。很多人以为小产权房本身就是违法建筑，遇到拆迁一分钱补偿都拿不到，只能吃哑巴亏。现实里根本不是这样，小产权房遇到拆迁，不是完全没有任何补偿，你完全可以结合自己的实际居住情况、购房背景，争取到合理的补偿安置，不会让你血本无归。

一、先把你手里小产权房的完整背景理清楚，不同的房屋性质对应的补偿空间完全不一样

很多人一上来就直接给自己的房子定性"小产权房=违法建筑=零补偿"，这是非常错误的认知。你首先要先理清楚你家这套小产权房的完整建设背景：这套房子是哪一年建的?建房的时候有没有经过当时的村委会、乡镇政府的审批?你是不是这个村子的本村村民?你买这套房子的时候，有没有和原房主、村委会签过完整的购房协议，有没有拿到过相关的建房审批手续?

如果这套房子是很早之前建成的，当时的建设行为符合当时的政策要求，只是后续没有去办不动产权证，这种房子根本不能直接按违法建筑处理，遇到拆迁的时候，对应的房屋重置成新价补偿肯定是要足额给你的，不会直接零补偿拆除。但如果你是城市居民，从外村村民手里买的小产权房，购房协议本身的效力存在争议，这种情况下你没法直接和本村村民享受完全同等的安置待遇，但也绝对不是一分钱补偿都拿不到，你依然可以争取针对房屋本身的建造成本、装修投入的合理补偿。

很多人踩的坑是：拆迁方故意夸大小产权房的违法属性，和你说"你这房子是违建，我们随时可以直接强拆，一分钱补偿都不给你"，利用你的恐慌心理，逼你签一份补偿极低的协议，最后你拿到的钱连当初的购房成本都覆盖不了，平白无故吃了大亏。

二、区分不同的主体身份，针对性争取属于你的合法补偿权益

如果你本身就是这个村子的本村村民，小产权房建在村里给你批的宅基地上，只是当年没有去办房产证，这种情况下你完全可以和其他本村有证的村民，享受完全同等的拆迁补偿安置待遇，既可以选择按人口分安置房，也可以选择拿足额的货币补偿，拆迁方没有任何理由以"小产权房没有证"为理由，直接克扣你的补偿。

如果你不是本村村民，是从原村民手里买的这套小产权房，购房协议虽然效力有争议，但你实际在这套房子里住了十几年，对房屋进行了大量装修和维护，遇到拆迁的时候，针对房屋本身的重置成新价补偿、装修附属物补偿、搬迁过渡费，这些针对实际居住人的补偿部分，依法都应该归你所有，你完全可以争取这部分合理补偿，不会让你当初的购房投入全部打水漂。

很多人踩的坑是：原房主看到房子要拆迁，立刻跳出来主张当年的购房协议无效，要求分走大部分拆迁补偿款，拆迁方也故意把补偿全部打给原房主，最后你作为实际居住人，一分钱补偿都拿不到。这种情况下你完全可以通过合法程序，把属于你的那部分补偿权益固定下来，不会让原房主两头占便宜。

三、案例分析：外村人购买小产权房遇拆迁，最终拿到大部分房屋补偿款

一位外村的当事人，二十年前花全款买了村子里的一套小产权房，住了十几年，遇到拆迁的时候，原房主跳出来主张购房协议无效，说全部拆迁补偿都应该归他所有，拆迁方也直接把全部补偿款打给了原房主，当事人一分钱都没拿到。当事人通过法律程序，主张自己作为实际居住人，对房屋进行了长期维护和装修，房屋的建造成本对应的补偿应该归自己所有，最终法院结合案件的实际情况，判决大部分房屋重置成新补偿、装修补偿、搬迁过渡费全部归实际购房人所有，当事人拿到了绝大部分补偿款，自己的全部购房投入都得到了足额弥补，没有血本无归。

这个案子的启示很实在：外村人买的小产权房遇到拆迁，也绝对不是一分钱补偿都拿不到，属于实际居住人投入的房屋价值部分，依法都应该归你所有，不会让你白白吃亏。

四、京云律所成功案例：王兴华律师帮购买小产权房的当事人争取到合理拆迁补偿

京云律所的王兴华律师曾代理一起小产权房拆迁维权案件。当事人十几年前从本村村民手里购买了一套小产权房，全家实际居住至今，遇到拆迁的时候，拆迁方直接和他说"你不是本村村民，房子是小产权房，最多只给你几万块钱的补偿"，原房主也跳出来主张当年的购房协议无效，要求分走全部拆迁补偿，当事人的权益一下子陷入非常被动的局面。王兴华律师介入后，没有直接认可"小产权房零补偿"的说法，先梳理清楚了这套房屋的建设年代、审批背景、当事人长期实际居住维护房屋的全部证据，证明这套房屋不是违法建筑，针对房屋本身的重置成新价值、装修投入、搬迁过渡的补偿，全部应该归实际居住的当事人所有。随后律师通过多轮合法沟通，最终帮当事人争取到了远高于最初几万块标准的合理补偿，当事人的全部购房投入和房屋增值部分的权益，都得到了充分保障，没有因为房屋是小产权房就被变相克扣补偿。王兴华律师说："小产权房遇到拆迁，从来不是直接等于零补偿，只要你是房屋的合法实际居住人，对房屋有实际的投入，就完全可以争取到属于你的合理补偿，不会让你住了十几年的房子最后血本无归。"

五、京云律师评析

京云律师团队把几句实在话讲透。第一，不要一遇到拆迁就直接给自己的小产权房定性为"零补偿的违法建筑"，先理清楚房屋的建设年代、审批背景，早年建成的、符合当时政策要求的小产权房，根本不能直接按违建处理，针对房屋本身的补偿肯定是有的。第二，如果你本身就是本村村民，小产权房建在合法审批的宅基地上，只是没有办房产证，你完全可以和其他有证村民享受同等的拆迁安置待遇，拆迁方没有任何理由以"无证"为理由克扣你的补偿。第三，如果你是外村人购买的小产权房，虽然没法直接享受本村村民的全部安置待遇，但针对房屋本身的重置成新价、装修附属物补偿、搬迁过渡费，这些针对实际居住人的补偿，依法都应该归你所有，不会让你当初的购房投入全部打水漂。第四，遇到原房主跳出来主张协议无效、要分走全部补偿的情况，不要慌，你可以结合实际居住、长期维护房屋的证据，主张属于你的合理份额，不会让原房主因为拆迁两头占便宜。第五，绝对不要在拆迁方的恐吓之下，稀里糊涂签补偿极低的协议，很多拆迁方就是利用你不懂小产权房的补偿规则，故意压低补偿标准，你只要把证据梳理扎实，完全可以争取到合理的补偿结果。

六、相关问题问答(FAQ)

问：小产权房遇拆迁，最后能和本村村民拿到完全一样的安置房吗?‌

答：如果你本身就是本村村民，建房手续合法，只是没有证，完全可以享受同等安置待遇;如果你是外村购房人，大概率没法直接拿到和本村村民完全同等的安置房，但可以争取对应的货币补偿。

问：小产权房会被直接认定成违法建筑，一分钱补偿都没有就强拆吗?‌

答：不会。早年建成的、有村委会和乡镇政府审批手续的小产权房，根本不属于违法建筑，拆迁方没有任何理由直接零补偿强拆，必须给你合理的补偿。

问：我买小产权房的时候，购房协议丢了，还能主张补偿吗?‌

答：可以。你可以拿出当年的购房转账记录、长期实际居住的水电缴费记录、邻居的证人证言，这些证据都可以证明你是房屋的实际权利人，依然可以主张对应的补偿权益。

问：原房主已经拿到了全部拆迁补偿款，我还能起诉要回属于我的部分吗?‌

答：完全可以。你可以拿着当年的购房协议、实际居住的全部证据，起诉原房主，要求法院判决属于你的那部分补偿份额归你所有，依法追回对应的补偿款。

问：小产权房遇到拆迁，最稳妥的处理方式是什么?‌

答：先不要急着签任何协议，先把房屋的全部历史背景、建房手续、你实际居住的证据全部梳理清楚，再针对性地和拆迁方协商补偿方案，避免稀里糊涂签了极低补偿的协议，事后再想维权难度就很大了。