郑州房屋拆迁前产权交易：法律风险与实操指南

在郑州城市化进程中，房屋拆迁前的产权交易成为焦点。部分业主为获取更高补偿，试图在拆迁公告发布前突击卖房，而买家则瞄准“拆迁红利”冒险入场。然而，这种交易背后隐藏着法律风险。本文结合郑州市最新政策及司法案例，解析拆迁前产权交易的合法性、风险及应对策略。

一、拆迁前产权交易的法律框架

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条，房屋征收范围确定后，不得实施新建、扩建、改建房屋及改变用途等行为，相关部门将暂停办理房屋过户、抵押等手续，暂停期限最长不超过1年。这意味着，拆迁公告发布后，产权交易手续将被冻结，无法完成过户。

政策依据：

郑州市2025年《房屋征收与补偿实施办法》明确规定，征收范围确定后，房屋管理部门需在3个工作日内暂停办理相关手续，并在征收范围内公示。

河南省高级人民法院《关于审理房屋征收补偿案件的指导意见》指出，突击买卖房屋以获取更多补偿的，法院不予支持。

二、拆迁前产权交易的风险类型

过户冻结风险：拆迁公告发布后，即使签订买卖合同，也无法完成过户，买家无法取得合法产权。例如，2025年，郑州市金水区某小区业主在拆迁公告发布后卖房，买家支付定金后因无法过户起诉，法院判决合同无效，卖家返还定金并赔偿损失。

补偿权益纠纷：若交易未完成过户，拆迁补偿款仍归原业主所有，买家可能面临“钱房两空”。2025年，管城区某村拆迁中，买家张某支付全款后未过户，原业主李某领取补偿款后拒不返还，张某诉至法院，法院判决李某返还房款及利息。

合同效力风险：为规避政策，买卖双方可能签订“阴阳合同”，但此类合同因违反法律强制性规定而被认定无效。例如，二七区某案例中，买卖双方约定“拆迁补偿归买家所有”，法院以“恶意串通损害国家利益”为由判决合同无效。

三、合法交易的实操建议

交易时机选择：

公告发布前：可正常交易，但需在合同中明确约定拆迁补偿权益归属。例如，约定“若遇拆迁，补偿款按付款比例分配”或“卖家需协助买家办理补偿手续”。

公告发布后：禁止交易，避免签订任何买卖合同。

合同条款设计：

明确约定“拆迁补偿归属”条款，如“若交易完成前发布拆迁公告，卖家需将补偿款全额支付给买家”。

增加违约责任条款，如“卖家违约需支付房款20%的违约金”。

约定争议解决方式，优先选择仲裁或诉讼。

风险防范措施：

查询拆迁信息：交易前通过郑州市自然资源和规划局官网或辖区征收办核实房屋是否纳入拆迁范围。

资金监管：通过银行或第三方平台监管房款，避免卖家卷款跑路。

律师见证：签订合同前咨询专业律师，确保合同合法有效。

四、典型案例分析

案例1：合法交易成功过户

2025年3月，郑州市中原区某小区业主王某在拆迁公告发布前将房屋出售给李某，双方签订合同并完成过户。一个月后，该小区发布拆迁公告，李某作为合法产权人获得全额补偿。法院审理认为，交易行为合法有效，补偿款归李某所有。

案例2：突击交易败诉

2025年6月，郑东新区某村村民张某在拆迁公告发布后与买家刘某签订买卖合同，约定“拆迁补偿归刘某所有”。后张某反悔，刘某诉至法院。法院判决合同无效，理由为“违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条，损害社会公共利益”。

五、政策趋势与展望

郑州市2025年《城市更新条例》草案提出，对突击买卖拆迁房屋的行为将纳入征信系统，并限制其参与未来拆迁补偿。同时，探索“房票安置”模式，允许被征收人持房票在指定区域购买商品房，减少产权交易纠纷。

结语

郑州房屋拆迁前的产权交易需严格遵循法律程序，公告发布后交易风险极高。买家应谨慎评估风险，卖家需避免因短期利益触犯法律。唯有在合法框架内交易，才能保障双方权益，维护市场秩序。