湖北武汉城中村改造：先补偿后搬迁的法律保障与实操路径

2025年12月，武汉市青山区武东街芦家咀村启动城中村改造项目，村民王某的3层自建房被纳入征收范围。面对征收方提出的“先搬迁后补偿”要求，王某依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条明确拒绝，并要求“先补偿到位再搬迁”。这场争议最终通过法律程序解决，成为武汉城中村改造中“先补偿后搬迁”原则的典型案例。本文将从法律条文、补偿标准、实操流程三个维度，解析武汉城中村改造的补偿逻辑与权益保障路径。

一、法律基石：先补偿后搬迁的强制性规定

（一）法律依据与核心条款

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”这一条款明确否定了“先搬迁后补偿”的合法性，为被征收人提供了法律武器。

（二）武汉地方性法规的细化

武汉市在《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中进一步细化规定：

补偿协议签订前置：征收方需与被征收人签订书面补偿协议，明确补偿金额、支付方式、安置房交付时间等条款后，方可要求搬迁。

补偿款专户存储：征收方需将补偿款存入专用账户，并提供银行出具的存款证明作为补偿到位的依据。

强制搬迁的例外：仅当被征收人在法定期限内不申请行政复议、不提起行政诉讼，且在补偿决定规定的期限内拒不搬迁时，征收方方可申请法院强制执行。

（三）典型案例：芦家咀村改造争议

2025年芦家咀村改造中，征收方最初要求村民在签订补偿协议后30日内搬迁，但未明确补偿款支付时间。村民王某依据《条例》第二十七条提出异议，要求征收方在协议中明确“补偿款到账后15日内搬迁”。经协商，征收方修改协议条款，并在协议签订后5日内将补偿款全额支付至王某账户，纠纷得以化解。

二、补偿标准：区片综合地价与市场化评估的双重保障

（一）土地补偿：区片综合地价的动态调整

武汉市依据《湖北省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价标准的通知》，将土地划分为Ⅲ类区片，其中青山区武东街芦家咀村属Ⅲ类区片，补偿标准为432万元/公顷(土地补偿费占40%，安置补助费占60%)。该标准每三年调整一次，确保与土地市场价值同步。

（二）房屋补偿：市场化评估的公平性

评估机构选择：被征收人可从征收方提供的3家以上具有资质的评估机构中协商选定;协商不成的，通过抽签、摇号等方式随机选定。

评估方法：采用市场比较法，参考周边类似房屋的交易价格、租金水平等因素确定评估值。例如，芦家咀村某村民的3层自建房，评估机构参考周边二手房均价1.2万元/平方米，最终评估价为360万元。

异议处理：被征收人对评估结果有异议的，可在10日内申请复核评估;对复核结果仍有异议的，可向省级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

（三）搬迁与临时安置补偿：精细化计算

搬迁费：按被征收房屋面积计算，标准为20元/平方米/次，不足1000元按1000元补偿。芦家咀村某村民房屋面积300平方米，搬迁费为6000元。

临时安置费：选择货币补偿的，按被征收房屋面积计算，标准为30元/平方米/月，支付期限不超过6个月;选择产权调换的，按过渡期实际月份计算，标准为35元/平方米/月。若过渡期超过36个月，自第37个月起临时安置费双倍支付。

三、实操流程：从补偿协议签订到搬迁的全链条管理

（一）补偿协议签订的“五必须”原则

必须明确补偿方式：货币补偿或产权调换，被征收人可自主选择。

必须明确补偿金额：包括房屋价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等全部费用。

必须明确支付方式：货币补偿需一次性支付至专用账户;产权调换需明确安置房位置、面积、交付时间。

必须明确违约责任：约定征收方逾期支付补偿款或未交付安置房的违约责任，如按日支付违约金。

必须公证或见证：补偿协议需经公证机构公证或由基层组织见证，确保协议效力。

（二）搬迁执行的“三步走”程序

第一步：补偿到位通知：征收方在补偿款到账或安置房交付后，向被征收人发出书面搬迁通知。

第二步：搬迁期限协商：被征收人可在通知规定的期限内(通常为15-30日)与征收方协商搬迁时间。

第三步：强制执行申请：若被征收人拒不搬迁，征收方需向法院提交强制执行申请书，并附补偿款存储证明、安置房交付证明等材料，经法院审查后执行。

（三）风险防控：被征收人的“四项权利”

知情权：有权查阅征收公告、补偿方案、评估报告等文件。

参与权：有权参与补偿方案听证会，提出修改意见。

救济权：对补偿决定不服的，可申请行政复议或提起行政诉讼。

监督权：有权向纪检监察部门举报征收过程中的违法违规行为。