山东房屋拆迁后宅基地使用权获取全攻略：资格审查、流程操作与权益保障

2025年，山东省泰安市泰山区栗家庄村村民宋某芳的宅基地拆迁案引发社会关注。其合法持有的宅基地及房屋因棚户区改造被强制拆除，但征收方仅同意按市场价60%支付货币补偿，且拒绝提供安置房选项，导致宋某芳“无房可住”。这一案例暴露出宅基地拆迁补偿的核心争议：房屋灭，宅基地使用权如何保障?本文将从资格审查、申请流程、权益救济三方面，系统梳理拆迁后宅基地使用权的获取路径。

一、资格审查：谁能申请宅基地使用权?

根据《土地管理法》第六十二条，宅基地使用权主体需满足“农村集体经济组织成员身份”这一核心要件。实务中，以下五类人群具备申请资格：

原生成员：因出生、婚姻等自然事由取得成员身份的人员(如新生儿、婚入女性);

合法迁入人员：原本属于集体成员，因合法原因迁回的人员(如退役军人、高校毕业生返乡);

分户申请人员：符合“一户一宅”原则，因子女成家、父母与子女分户等情形需要新建住宅的人员;

继承人员：通过继承取得房屋所有权，进而取得宅基地使用权的非集体成员(但继承后不得翻建、改建房屋);

政策性安置人员：因自然灾害、重大项目搬迁等政策原因需要异地安置的人员。

排除情形：

城镇居民购买农村宅基地(合同无效，宅基地可能被集体收回);

退休干部非集体成员身份占用宅基地建房;

拥有多处宅基地且未退出原有宅基地的人员(违反“一户一宅”原则)。

二、申请流程：四步获取宅基地使用权

第一步：资格确认与材料准备

申请人需向村集体提交以下材料：

身份证明(身份证、户口簿);

成员资格证明(村集体出具的成员身份确认书);

宅基地申请书(明确申请理由、使用面积、位置等信息);

原有宅基地退出证明(若涉及分户申请)。

第二步：村集体审议与公示

村集体经济组织或村民委员会召开成员大会或代表会议，对申请进行审议。审议通过后，需在村务公开栏公示15日，接受村民监督。公示内容包括：

申请人基本信息;

申请宅基地位置、面积;

审议结果及异议反馈方式。

第三步：乡镇与县级政府审核

公示无异议后，申请材料依次提交乡镇政府、县级自然资源部门审核。审核重点包括：

是否符合乡镇土地利用总体规划;

是否符合“一户一宅”标准;

面积是否超过省、自治区、直辖市规定的标准(如山东省规定每户宅基地面积不得超过167平方米)。

第四步：登记确权与证书发放

审核通过后，县级政府核发《不动产权证书》，明确宅基地使用权人、位置、面积、四至范围等信息。例如，雄县对合规宅基地的综合补偿标准为每处20万元，按时腾退还可额外获得5万元奖励，补偿款与不动产权证书同步发放。

三、权益救济：拆迁后使用权争议解决路径

路径一：行政复议与行政诉讼

若征收方存在以下违法行为，申请人可向县级政府申请行政复议，或直接向法院提起行政诉讼：

未依法公示补偿方案、组织听证;

压低补偿标准(如未考虑宅基地区位价值);

剥夺补偿方式选择权(如强制指定货币补偿，拒绝提供安置房);

未按法定程序实施强拆(如未催告、未告知复议诉讼权利)。

典型案例：2025年，北京京平律师事务所代理的宋某芳案中，法院判决征收方强拆行为违法，责令其按“安置两套180平方米住宅+市场价值损失赔偿”的标准落实补偿，核心依据为《土地管理法》第四十八条“保障被征地农民原有生活水平不降低”的原则。

路径二：村集体内部调解

若争议涉及村集体分配宅基地的程序问题(如未公示、未审议)，申请人可请求乡镇政府或农业农村部门介入调解。例如，薛城区推广的“村内转让平台”明确规定，宅基地转让需经村集体同意并备案登记，私下交易不受法律保护。

路径三：民事诉讼(针对第三方侵权)

若宅基地使用权被第三方侵占(如邻居越界建房、企业非法占用)，申请人可依据《民法典》第二百三十六条，向法院提起“返还原物纠纷”或“排除妨害纠纷”诉讼，要求侵权方停止侵害、恢复原状或赔偿损失。

四、政策红利：宅基地使用权盘活新方式

2025年中央一号文件明确鼓励合法盘活闲置宅基地，租户可通过以下三种方式获取收益：

有偿转让：村集体内部成员之间转让宅基地使用权，转让后原成员不得再申请新宅基地。例如，薛城区计划2026年推广村内转让平台，明确价格评估、合同签订等流程。

出租经营：将宅基地使用权出租给城市资本发展民宿、康养产业，租期最长20年。浙江某村村民通过出租确权后的农房，年租金收入达5万元。

入股分红：以宅基地使用权入股村集体经济组织，参与乡村旅游、生态农业开发，按年分红。雄县某村通过宅基地入股模式，村民年均分红超2万元。

结语

房屋拆迁后，宅基地使用权的获取需以“资格审查为前提、流程合规为保障、权益救济为底线”。申请人应严格遵循“申请-审议-审核-确权”四步流程，及时固定证据(如公示照片、审核文件、不动产权证书)，并通过行政复议、行政诉讼等途径维护权益。同时，可积极响应政策号召，通过转让、出租、入股等方式盘活闲置宅基地，实现“保权益、活资源”的双重目标。