开发商延期交房，房贷能“说停就停”？律师：小心踩雷！

在这个充满变数的房地产市场里，每一位购房者都期待着早日搬进自己心仪的新家。然而，现实往往不尽如人意。

最近，我们接到了张先生的来电咨询。张先生于2023年与某开发商签订了一份房屋买卖合同，满心欢喜地等待着2024年6月30日的交房日。同时，他也向银行申请了贷款，用于支付这套房子的房款。时间一天天过去，直至2024年底，开发商却迟迟未能交付房屋。面对这突如其来的变故，张先生心急如焚，甚至产生了停还房贷的念头。“律师，我能停贷吗?”

张先生的疑问，也是许多购房者心中的困惑。今天，我们就来详细解读一下这个问题。

购房者能否停还房贷？

首先，我们需要明确的是，购房者和开发商之间签订的是房屋买卖合同，而购房者和银行之间签订的是借款合同。这是两种相互独立的法律关系，开发商延期交房，是对房屋买卖合同的违约行为;而购房者停还房贷，则是对借款合同的违约行为。

停还房贷的法律后果及风险

擅自停还房贷不仅无法解决问题，反而会给购房者带来一系列的法律后果和风险。

1. 信用记录受损

一旦购房者停还房贷，其信用记录将受到严重影响。在征信系统中，逾期还款记录会被详细记录，这将大大降低购房者的信用评分。

2. 面临法律诉讼

银行在购房者逾期还款后，有权通过法律途径追讨欠款。如果购房者无法及时偿还贷款，银行可能会向法院提起诉讼，要求购房者偿还贷款本金、利息、罚息以及因诉讼产生的相关费用。

3. 房产被拍卖

如果购房者长期无法偿还贷款，银行有权通过法律程序拍卖抵押房产以收回贷款。一旦房产被拍卖，购房者不仅将失去自己心仪的房子，还可能因为拍卖价格低于贷款余额而面临额外的经济损失。

如何合法停贷？

步骤一：催告开发商，固定证据

根据《民法典》第五百六十三条规定，购房者需先向开发商发出书面催告，要求其在合理期限内交房(通常为3个月)。若开发商仍不履行，购房者可行使合同解除权。

注意：催告函需通过EMS邮寄并留存凭证，避免后续举证困难。

步骤二：解除购房合同，同步解除贷款合同

若开发商逾期超过约定时间(如合同约定逾期90天可解约)，购房者可向法院起诉解除《商品房买卖合同》。

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，购房合同解除后，贷款合同因“合同目的无法实现”亦可解除，剩余房贷由开发商承担。

步骤三：追偿损失，优先受偿购房款

合同解除后，购房者有权要求开发商：①返还已支付的首付款、贷款本息;②赔偿资金占用利息、违约金等;③诉讼费由开发商承担。

根据最高人民法院相关判例明确，购房款优先于工程款和银行抵押权受偿，保障购房者权益

同时，根据最高人民法院最新发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，购房者在开发商延期交房的情况下，有权要求开发商支付违约金、赔偿损失等。

这也就意味着，如果开发商擅自变更规划或房屋存在严重质量问题等情形，购房者还可以依据相关法律规定主张更严格的违约责任。

结语

购房是一件大事，涉及到每一位购房者的切身利益。

▶律师建议：三步走，科学维权

及时催告，保留证据：包括购房合同、付款凭证、催告函、停工照片等。

联合业主，集体诉讼：群体案件更易引起政府关注，推动开发商复工或引入第三方接盘。

慎选停贷时机：在法院判决解除合同前，切勿擅自停贷，避免个人征信受损。

开发商逾期交房是民生痛点，但“停贷”绝非一拍脑门的决定。合法途径维权，才能避免“房财两空”。如果您正面临类似困境，建议立即咨询专业律师，量身定制解决方案!