江苏南通农村房屋拆迁补偿政策全透视：方式选择与标准解析

南通作为上海大都市圈北翼门户，农村房屋拆迁涉及集体土地征收、安置方式选择等复杂问题。2025年，南通市依据《江苏省土地管理条例》及《南通市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》，对补偿方式、标准进行系统性规范。本文以通州区某项目为例，解析最新政策要点。

一、补偿方式：货币补偿与产权调换的权衡

南通农村房屋拆迁提供两种补偿方式，被征收人可自主选择：

货币补偿：补偿总额=房屋评估价+装修装饰补偿+搬迁补助费+临时安置费。

案例：海门区某农户房屋建筑面积150平方米，评估价2500元/平方米，装修使用3年(补偿50%)，搬迁费按50元/平方米计算，12个月临时安置费(20元/平方米/月)，总补偿额约41.25万元。

产权调换：按“拆一还一”原则提供安置房，差价按市场价结算。例如，如皋市提供高新区安置房，若被征收房屋评估价低于安置房市场价，农户需补足差价。

混合补偿：部分农户选择“货币补偿+部分产权调换”，例如保留100平方米安置房，其余面积折现。

二、补偿标准：五类费用构成

房屋价值补偿

评估规则：由被征收人协商选定或摇号确定的评估机构，按房屋结构、成新率、区位等因素定价。砖混结构补偿标准为2000-2500元/平方米，砖木结构1500-2000元/平方米。

争议点：若评估机构未实地查勘，导致补偿价低于市场价，被征收人可申请复核或鉴定。

搬迁与临时安置补偿

搬迁补助费：按建筑面积50元/平方米计算，不足1000元补足至1000元。

临时安置费：按月支付，标准为15-25元/平方米/月，货币补偿一次性发放12个月，产权调换按实际过渡期支付。

案例：启东市某农户获搬迁费7500元(150平方米×50元)，临时安置费按20元/平方米/月计算，18个月过渡期共获5.4万元。

停产停业损失补偿

适用条件：被征收房屋需具有合法权属证明、工商营业执照及税务登记证，且因拆迁导致实际停产停业。

计算方式：按房屋征收前3年平均效益计算，不满3年的按实际年限折算。例如，海安市某加工厂前3年净利润均值为50万元/年，补偿期按12个月计算，获赔50万元。

装修装饰补偿

使用年限折算：住宅装修使用2年内的，按装修费60%补偿;使用5年以上的，不予补偿。非住宅装修使用1年内的，按装修费50%补偿。

案例：通州区某商铺装修投入30万元，使用2年，获补偿18万元。

奖励性补偿

政策设计：鼓励提前签约或放弃安置房选择货币补偿。例如，崇川区规定签约期内前20%签约的被征收人，可获房屋评估价3%的奖励。

风险提示：奖励条款需明确写入补偿方案，避免“以奖代补”变相降低法定补偿标准。

三、法律争议与救济途径

评估机构选定争议

法律风险：若征收部门单方面指定评估机构，可能违反《江苏省土地管理条例》中“被征收人协商选定”的规定。

救济案例：2025年7月，通州区某项目被征收人因对评估结果不满，向南通市自然资源和规划局申请复核，最终评估机构重新测算，补偿额增加8%。

停产停业损失认定争议

司法实践：法院在审理此类案件时，重点审查纳税记录、合同等证据。例如，如东县某企业因拆迁索赔停产损失，法院根据其前3年增值税缴纳记录，认定年平均效益为80万元，判决征收部门补足差额。

强制执行程序争议

法律底线：根据《行政强制法》，征收部门在申请法院强制执行前，需确保补偿款已足额到位且被征收人拒绝接收。2025年9月，海门区某项目因未履行催告程序直接强拆，被法院裁定违法，责令赔偿被征收人房屋全价及精神损害抚慰金。

四、政策趋势与建议

数字化评估系统：南通市正试点区块链评估平台，通过卫星遥感、大数据分析市场交易案例，减少人为干预。

共有产权房安置：针对中低收入群体，探索“政府持有部分产权+被征收人租购结合”模式，降低安置成本。

法律建议：

证据固定：被征收人应在评估前拍摄房屋内外视频，保留装修合同、经营凭证等材料。

程序参与：积极参与补偿方案听证会，对区片综合地价调整、安置房选址等提出书面意见。

救济选择：对补偿决定不服的，优先申请行政复议(时效60日)，复议未果再提起行政诉讼(时效6个月)。

结语

南通农村房屋拆迁政策通过多元化补偿方式、市场化评估标准与司法保障程序，力求实现城市发展与农民权益保护的平衡。被征收人需主动了解政策细节，依法维护权益，避免因信息不对称或程序疏漏导致补偿缩水。