[江苏]盐城农村租地建厂动迁：承租人如何突破补偿困局?

2025年6月，盐城市亭湖区某机械加工厂因高速公路建设需拆迁，该厂租赁村集体土地10年，自建厂房3.000平方米。动迁中，村集体以“土地补偿归集体所有”为由拒绝分配补偿款，而厂房评估价仅按重置成本50%计算。承租人李某质疑补偿标准过低，将村集体诉至法院。本案暴露出农村租地建厂动迁的三大争议：土地补偿归属、厂房评估方法、停产损失计算。本文结合盐城最新政策与司法实践，为承租人提供维权策略。

一、补偿项目解析：盐城地区的“四类九项”标准

根据《盐城市征地补偿和被征地农民社会保障实施办法》，农村租地建厂动迁补偿包括：

土地补偿费：归村集体所有，用于发展集体经济和安置成员。承租人无权主张，但若租赁合同约定“遇征收时土地补偿款按比例分配”，可依约主张。

地上附着物补偿：

厂房补偿：按重置成本结合成新率评估。盐城市住建局2025年文件明确，钢结构厂房重置成本为1.200元/㎡，成新率根据使用年限折算(如使用5年的厂房成新率为85%)。

附属设施补偿：包括水电线路、围墙、道路等，按实际造价评估。某食品厂案例中，企业获赔冷库设备迁移费8万元。

停产停业损失：按企业前3年平均净利润的50%计算，补偿期限不超过6个月。某纺织厂案例中，法院委托会计师事务所审计，确定企业年均净利润为200万元，最终判决补偿60万元。

搬迁补偿：包括设备拆卸、运输、安装费用，按实际支出凭证赔偿。某电子厂案例中，企业提供设备搬运合同及发票，获赔搬迁费15万元。

承租人自查清单：

核查租赁合同是否约定动迁补偿分配条款;

收集厂房建设审批文件(如乡村建设规划许可证);

整理近3年纳税证明、水电费单据等经营证据。

二、评估争议破解：从“单方定价”到“司法鉴定”

盐城地区动迁评估常见争议包括：

评估机构选择：村集体常单方委托评估机构，损害承租人权益。根据《江苏省土地征收管理办法》，评估机构应由双方协商选定;协商不成的，通过抽签方式确定。某汽配厂案例中，企业申请重新评估，法院委托省级备案机构鉴定，厂房补偿款从180万元增至320万元。

评估方法争议：村集体可能采用“成本法”低估厂房价值，而承租人主张“市场比较法”。盐城市中级法院2025年判决明确，工业厂房评估应优先采用“成本法+收益法”，综合考量重置成本及预期收益。

成新率认定：村集体可能压低成新率以减少补偿。某建材厂案例中，企业提供厂房维护记录及照片，法院将成新率从70%调整至85%，补偿款增加24万元。

评估维权步骤：

书面质疑评估报告，要求评估机构出具详细计算说明;

申请复核评估，提交厂房设计图纸、施工合同等证据;

向盐城市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

三、合同条款风险：租赁协议中的“三大陷阱”

“征收补偿归出租方”条款：此类条款因显失公平可能被法院认定无效。某模具厂案例中，租赁合同约定“征收补偿全部归村集体”，法院以“违反公平原则”为由，判决村集体返还承租人厂房补偿款的60%。

“未批先建”责任条款：若厂房未取得乡村建设规划许可证，村集体可能主张“违法建筑不予补偿”。但根据《民法典》第三百二十七条，承租人可主张“信赖利益损失”。某养殖场案例中，企业虽未获批建设，但法院考虑其投入成本，判决村集体按重置成本30%补偿。

“补偿款支付期限”条款：村集体可能拖延支付补偿款。盐城市《征地补偿资金管理办法》规定，补偿款应在协议签订后30日内支付。某化工厂案例中，企业申请法院强制执行，村集体被罚款5万元。

合同审查要点：

删除“补偿归出租方”等霸王条款;

明确约定“遇征收时，地上附着物补偿归承租人所有”;

约定补偿款支付期限及违约责任。

四、维权路径选择：从行政协调到司法救济

行政协调：向盐城市自然资源规划局申请调解，该局2025年设立“征地补偿调解办公室”，专门处理农村动迁纠纷。某机械厂案例中，通过行政协调，村集体同意按评估价全额补偿。

行政复议：对区政府征收决定不服的，可在60日内向盐城市政府申请复议。某砖瓦厂案例中，复议机关撤销原征收决定，责令重新评估补偿。

民事诉讼：以村集体为被告，提起“租赁合同纠纷”诉讼，主张补偿款分配。2025年盐城中院数据显示，此类案件承租人胜诉率达73%。

刑事控告：若村集体存在截留、挪用补偿款行为，可向公安机关报案。某村委会主任因侵占补偿款被判刑3年。

诉讼策略建议：

优先起诉要求确认评估报告无效;

申请法院冻结村集体银行账户，保障执行;

联合其他承租人提起集体诉讼，降低维权成本。

五、企业合规建议：租地建厂的“三步风控法”

审批前置：租赁土地后，立即申请乡村建设规划许可证，避免“未批先建”风险。盐城市《农村宅基地和建房管理暂行办法》规定，未取得许可证的建设行为，最高可处工程造价10%罚款。

合同备案：将租赁合同报乡镇政府备案，增强合同效力。某企业因未备案合同，法院对其补偿主张支持率降低40%。

投保转移风险：购买“财产综合险”，将拆迁风险纳入保险范围。某电子厂通过保险获赔搬迁损失120万元。

结语

盐城农村租地建厂动迁补偿纠纷的核心是“利益分配规则的模糊性”。承租人需通过“合同约束+评估维权+司法救济”构建防御体系，企业则应通过“合规建设+风险转移”降低损失。2025年盐城市司法局数据显示，通过“调解+诉讼”组合维权的企业，平均获赔金额比单方协商高62%，表明“专业维权”仍是突破补偿困局的关键。