[江苏]徐州租赁厂房拆迁补偿全解析：租赁企业如何拿到“应得之款”?

2025年5月，徐州市某物流企业负责人张女士遭遇烦心事：其租赁的10亩工业用地因轨道交通建设被征收，拆迁方仅同意向土地所有权人补偿，而作为承租方的她却面临“颗粒无收”风险。这一案例折射出租赁企业拆迁补偿的普遍困境——权属复杂、标准模糊、维权无门。本文将结合徐州2025年最新政策与司法判例，拆解租赁企业补偿权益清单与实操策略。

案例聚焦：租赁企业的“隐形损失”

徐州某包装材料厂租赁集体土地自建厂房，2024年因环保搬迁项目被征收。拆迁方初始方案仅向村集体支付土地补偿款，企业则被要求“自行搬迁、损失自担”。但经律师梳理，该企业实际损失包括：

土地租赁差价：剩余租期5年，原租金8万元/年，新址租金15万元/年，差价损失35万元;

厂房重置成本：自建砖混结构厂房2000平方米，按徐州2025年标准应补偿800元/平方米，共计160万元;

设备搬迁与停产损失：生产线搬迁费25万元，停产6个月损失120万元。

法律框架：租赁企业的补偿权依据

1. 中央层面

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条明确：征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失，应补偿“被征收人”(即房屋所有权人)及“实际使用人”(如承租企业)。2025年最高人民法院司法解释进一步细化：

租赁合同未约定补偿分配的，按“谁投入、谁受益”原则分割;

承租企业有权单独主张搬迁费、停产损失及装修附属物补偿。

2. 徐州地方政策

徐州市2025年《企业拆迁补偿标准》首次将租赁企业纳入补偿范围：

承租房屋企业：补偿金额=租金差价+设备搬迁费+员工安置费+停产损失(营业面积×补偿标准)+奖励补助;

承租土地自建企业：补偿金额=土地差价+房屋重置价+附属物损失+搬迁费+停产损失。

补偿项目详解与实操要点

1. 房屋价值补偿

产权归属：若厂房为承租人自建，需提供《建设工程规划许可证》《土地租赁合同》等证明材料;

评估方法：徐州要求采用“成本法+市场比较法”双重评估，如某电子厂通过比对周边工业用地交易价，将补偿标准从600元/平方米提升至1000元/平方米。

2. 停产停业损失

计算依据：徐州按“营业面积×补偿标准”执行，但企业可提供纳税记录、审计报告等证明实际损失更高。例如，某机械厂通过提交2024年利润表，将补偿标准从180元/平方米提高至350元/平方米;

补偿期限：一般不超过12个月，但重大项目可延长至24个月。

3. 搬迁补助与奖励

设备搬迁：重型设备按“拆卸-运输-安装”全流程计价，徐州某化工企业获赔搬迁费80万元，远超初始估算的30万元;

提前签约奖励：2025年新政规定，企业在签约期内搬迁的可获补偿总额3%的奖励。

维权路径：从协商到诉讼的实战策略

步骤1：审查租赁合同

确认合同是否约定“遇征收时补偿分配条款”。徐州某租赁企业因合同明确“拆迁补偿归承租方所有”，直接绕过土地所有权人，获赔全额补偿款。

步骤2：联合所有权人协商

若合同未约定，可与土地所有权人签订《补偿分配协议》，明确各自份额。例如，某纺织厂与村集体约定按3:7分割补偿款，既保障企业权益，又避免法律纠纷。

步骤3：申请行政复议或诉讼

若拆迁方拒不补偿，企业可：

向徐州市政府申请复议，要求撤销违法补偿决定;

向法院起诉，主张“行政不作为”或“补偿标准违法”。2025年徐州中院审理的某租赁企业案，法官判决拆迁方单独向企业支付停产损失120万元。

风险提示：三大常见“陷阱”

“口头承诺”无效：徐州某企业因轻信拆迁方“后续补偿”承诺，未签订书面协议，最终损失80万元;

评估机构“被操控”：选择评估机构时，企业有权要求“摇号抽签”或“异地委托”，避免地方保护主义;

忽视“过渡期”成本：徐州政策规定，逾期安置需加倍支付临时安置费，企业应将此纳入补偿谈判。

结语

徐州租赁企业拆迁补偿已从“模糊地带”走向“有法可依”，但权益落地仍需企业主动争取。关键在于：

证据为王：保留租赁合同、纳税记录、设备发票等原始材料;

专业助力：委托律师审查补偿方案、参与谈判、代理诉讼;

政策红利：充分利用徐州“按实际损失补偿”“延长停产期限”等新规。

唯有如此，租赁企业才能在城市发展中守住“生存底线”，实现转型升级。