成都常青藤公司破产重整，锦汇城业主必看的保房攻略

成都常青藤置业有限公司的预重整程序正在进行中，温江区法院正审核其破产申请。这对于购买了其开发建设的锦汇城项目的业主而言，意味着办理房产证的道路遇到了阻碍。

对于早在2021年6月30日就已完成交房的锦汇城业主来说，等待房产证的日子已经太久。

抵押困局

抵押行为的法律性质与后果

根据《民法典》第394条，开发商为融资将土地使用权或在建工程抵押给银行，属于为自身债务提供担保的合法行为。但问题在于：

抵押权优先性：根据《民法典》第456条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款，按照登记时间先后顺序清偿。这意味着若开发商无法偿债，银行可优先受偿，业主房产可能被拍卖。

产权登记障碍：根据《城市房地产管理法》第45条，商品房预售需满足"投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上"等条件，且抵押房产需经抵押权人同意方可转让。开发商未解押直接交房，导致业主无法完成网签备案及产权登记。

锦汇城案例实操：抵押链如何形成？

抵押时间线：开发商于2017年取得B区一期土地后，随即将在建工程抵押给某商业银行，抵押期限至2024年。

资金流向：抵押所得资金用于后续二期开发，但因销售回款不足，无法偿还贷款，导致抵押权人拒绝解押。

业主影响：已交房的988户业主中，60%因抵押未解除无法办理房产证，剩余40%虽完成网签，但产权证仍被抵押权人"锁死"。

破产重整

破产程序对业主的直接影响

温江区法院于2025年11月3日启动常青藤公司预重整程序。根据《企业破产法》第18条，管理人可决定继续履行或解除未履行完毕的合同。对业主而言：

利好场景：若重整成功，引入新投资人注入资金解押抵押物，业主可恢复办理房产证。

风险场景：若重整失败转入破产清算，根据《企业破产法》第113条，职工债权、税费债权优先于普通债权，业主购房款可能仅能部分受偿。

业主在破产程序中的法律地位

购房人权利顺位：根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，交付全部购房款的消费者，其权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权等其他债权。

行动要点：

立即向管理人申报债权，提交购房合同、付款凭证等证据;

联合其他业主推选代表参与债权人会议，争取表决权;

督促管理人将"保交楼、办产权"纳入重整计划核心条款。

业主办证三招

第一步：立即申报债权！把 “办证诉求” 写进债权里（最紧急）

开发商破产重整后，“债权申报” 是业主参与维权的唯一通道，必须在法院规定的申报期限内完成(关注温江区法院公告，通常1-3个月)：

必带材料清单(缺一不可)：

✅ 身份类：业主身份证复印件、户口本(证明房屋用于居住，不是投资);

✅ 购房类：《商品房买卖合同》原件及复印件、购房款发票/银行转账记录(标注 “锦汇城购房款”)、交房通知书、物业费缴纳凭证(证明已实际入住);

✅ 其他：房屋抵押查询结果(带身份证去温江区不动产登记中心查询，打印《抵押登记信息》)、向开发商催告办证的记录(快递底单、微信聊天记录)。

债权申报核心诉求(直接抄!)：

债权金额：已付购房款(如50万)+逾期办证违约金(按合同约定计算，如日万分之二，从 2021 年 10 月起算，截至申报日);

核心诉求：“1. 确认本人对锦汇城XX栋XX单元XX室享有商品房消费者优先受偿权;2. 要求管理人在破产重整期间，优先解除该房屋的抵押登记;3. 责令开发商(成都常青藤置业)提供办理房产证所需的全部手续(如竣工验收备案表、土地使用权证等)，协助本人完成产权登记;4. 赔偿逾期办证违约金。”

申报方式(2 种可选)：

现场申报：前往温江区法院指定的 “破产管理人办公室”(关注法院公告)提交材料，当场索要《材料接收回执》;

邮寄申报：通过EMS邮寄材料，收件人写 “成都常青藤置业破产重整管理人”，地址按公告填写，快递备注 “锦汇城业主XXX -债权申报(办证诉求)”，留存邮寄凭证。

第二步：联合维权！上千户业主拧成一股绳

单个业主的声音容易被忽视，联合起来才能给管理人和法院施压：

组建 “办证维权群”：尽快联系同小区业主，建立统一维权群，要求进群业主提供《商品房买卖合同》截图和身份证照片(核实身份)，避免外人混入;

选举维权代表：投票选5-10名代表(优先选住在锦汇城、有时间、懂法律的业主)，统一对接管理人、法院和温江区住建局，避免 “一人一说法”;

提交《业主联合诉求函》：由代表起草，附上所有业主的签名(或电子签名)，提交给破产管理人和温江区法院，明确3点：

① 要求管理人将 “解除房屋抵押、协助业主办证” 纳入破产重整计划草案;

② 限定办证时间表：重整计划通过后 3个月内解除抵押，6个月内完成首次登记，9个月内让业主拿到房产证;

③ 逾期未办证的，要求按合同约定加倍支付违约金。

第三步：对接政府部门！申请 “办证绿色通道”

破产重整需要政府协调，业主可主动对接相关部门，推动问题解决：

对接温江区住建局：由维权代表携带《联合诉求函》，前往温江区住建局 “产权登记科” 和 “保交楼专项办公室”，说明 “上千户业主已入住多年未办证，开发商破产重整”，要求：

协调不动产登记中心开通 “破产企业业主办证绿色通道”;

监督管理人优先使用重整资金解除房屋抵押;

对接温江区不动产登记中心：提交《办证申请》，询问 “抵押房屋办证的特殊流程”，提前准备好补充材料，避免后续走弯路;

信访投诉：若部门推诿，可通过12345政务服务热线投诉，备注 “锦汇城业主办证难，开发商破产重整”，要求政府介入协调。

业主必避的三个坑

①、“等开发商重整完，自然会给办证”——错!管理人的核心任务是 “处理债务”，若业主不申报债权、不主动主张，办证诉求可能被遗漏，最后开发商重整成功，你的房产证还是没着落;

②、“房屋被抵押，肯定办不了证”——错!法律明确商品房消费者优先受偿权，只要你已支付大部分房款并入住，就能要求优先解除抵押，银行不能阻止业主办证;

③、“单独去找管理人协商，不用联合”——错!单个业主的诉求分量太轻，管理人可能用 “正在研究” 敷衍，联合上千户业主才能形成压力，推动管理人把办证纳入重整计划。

结语

房产证不仅是红本本，更是家庭资产的"安全锁"。面对开发商破产危机，业主需以法律为盾、以策略为矛，通过行政投诉、民事诉讼、刑事控告三管齐下，最大限度维护自身权益。